토지담보대출이란?

건물을 짓고, 분양 등의 사업을 하기 위해서는 토대가 되는 토지를 매입하시는 게 우선입니다. 토지담보대출에는 대표적으로 ‘순수토지담보대출’과 ‘토지매입잔금’ 등 이 있습니다. 

｜순수토지담보대출

해당 토지 위에 주고 또는 건축 없이, 차주 혹은 법인 명의의 토지를 담보로 대출을 진행, 타 사업에 사용하는 경우를 말합니다. 

｜토지매입잔금

해당 토지에 준공 혹은 건축 등을 이유로 하여 토지매입부터 진행하고자 하는 대출을 말합니다. 

*만약, 토지담보대출을 진행하여 타 사업에 사용 시, 대출금을 어떻게 사용하셨는지에 대한 용차증빙을 모두 직접 진행해주셔야 합니다. 

증빙이 불가한 경우, 환수 등의 조치가 이루어질 수 있으니 참고 바랍니다. 

토지담보대출 절차

대부분의 토지담보대출 절차에서 1 금융권 농협, 새마을금고 등을 방문하여 토지담보대출을 받고 싶다고 알리는 경우가 많습니다. 토지담보대출을 신청할 때, 감정사는 일반적으로 건설 자금을 조달하기 위해 대출이 필요한지 또는 담보대출을 받고 집을 짓기 위해 토지를 사용하는지 묻습니다.

대부분의 경우 농협을 방문하면 토지 감정을 통해 대출 금액을 농협에 알려주는 시스템입니다. 건물을 짓고 싶다면 건축비에 대한 별도의 건축 대출도 받을 수 있습니다.

토지시세가 불명확한 이유

일반적으로는 대출 금액을 얻기 위해 토지의 판매 가격을 측정하지 않습니다. 지가는 토지관리감정원에 가시면 평가가 가능하지만 지가가 불명확한 이유는 건물이 아니어서 토지 주변과 방향을 기준으로 하여 시세를 가늠하기 어렵습니다.

• 전원주택단지인 경우

• 개발을 위해 넓은 면적의 토지를 나눌 수 있는지에 대한 여부

• 주변 도로, 시설, 방향, 위치 등

• 주변 토지 거래 가격

위의 조건들이 토지시세를 결정하는 가장 애매한 이유입니다. 공유도로는 쉽게 말해 아파트나 집에서 살 때 직접 이용하는 전용 공간입니다. 

토지의 시세를 정확히 파악하기 위해서는 해당 지역의 부동산을 직접 방문하여 은행 대출 관련 컨설턴트와 최근 지가를 객관적으로 비교하는 것이 필요합니다. 

토지담보대출의 감정가 산정하는 방법

토지 담보대출을 받기 위해서는 분류된 토지 유형을 이해하는 것이 가장 중요합니다. 

· 나대지 : 상가와 주택이 들어있지 않은 토지

· 임야 : 산림 및 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 황무지

· 전답 : 농사를 목적으로 농지법에 의해 관리되고 농산물을 생산하는 토지

토지매입

만약, 시골땅을 담보대출로 매입을 한다면 시세의 약 90%까지 대출이 가능합니다. 시세 1억인 토지의 감정가는 1억 <90% = 9,000> 만원을 받을 수 있습니다.

감정가의 70% 한도 가능 금액 산출 가능합니다. 개발 행위를 진행하는 경우에는 80%까지도 가능합니다. 만약 감정가 9천만원이라면 감정가 <70% =  6300> 만원을 받을 수 있습니다.

하지만 토지 조건에 따라 다르게 산정이 됩니다. 만약 도로가 없는 맹지는 토지 감정가나 시세가 아니라 공시지가 기준으로 30%내외로 진행이 가능하기 때문에 사실상 높은 금액을 받기는 쉽지 않습니다.

토지 담보 대출 조회하기 공시지가 신청 방법

토지 담보 대출을 위한 감정평가 가격은 개별공시지가로 대충 파악할 수 있습니다. 개별공시지가 열람은 시,군,구청 홈페이지를 통해 가능합니다.

개별공시지가 : 국토부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장, 군수, 구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)

토지담보대출 신청 시 필요한 서류

· 사업계획서 - 해당 토지에 어떤 사업을 진행할 것이며, 사업성이 있는지 여부 파악

· 사업수지분석표 / 표준재무제표 - 대출금 상관구조가 되는 재정상태인지, 수지가 얼마나 나오는지 파악

· 완납증명서 - 국세나 지방세 요구 / 세금 체납 여부 확인 / 체납 시 대출 불가 

진행 방법 및 한도 산출

① 토지의 시세를 감정 (감정가는 인근 시세 및 거래가 등을 참조하여 감평사 산출)

② 감정가를 토대로 대출가능금액을 산정

③ 제출 서류들을 토대로 심사하여 가능 금액 및 한도 산정 완료